Usucapião Extrajudicial: Como Funciona e Quais São os Benefícios?
A usucapião extrajudicial é um importante instrumento do Direito Imobiliário que permite a regularização da propriedade de imóveis de forma mais rápida, sem a necessidade de processo judicial. Ela foi regulamentada pelo Novo Código de Processo Civil (CPC/2015), trazendo mais celeridade, economia e eficiência àqueles que possuem a posse prolongada de um imóvel, mas não detêm o título formal de propriedade.
Neste artigo, você entenderá como funciona esse procedimento, quem pode solicitá-lo, quais documentos são necessários e por que essa modalidade pode ser a melhor solução para regularizar sua situação imobiliária.
O Que É Usucapião?
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade de um bem imóvel (ou móvel) pelo uso contínuo, pacífico e com a intenção de ser dono, durante determinado tempo e sob determinadas condições previstas em lei. Em outras palavras, a pessoa que age como proprietária de um imóvel — mesmo sem tê-lo comprado oficialmente — pode adquirir a propriedade legal se preencher os requisitos legais.
A usucapião pode ser judicial ou extrajudicial. A modalidade extrajudicial é a que ocorre diretamente no cartório, sem a necessidade de um processo na justiça, e é sobre ela que falaremos a seguir.
O Que É a Usucapião Extrajudicial?
Prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), a usucapião extrajudicial permite que o interessado adquira o domínio de um imóvel diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, por meio de escritura pública lavrada em cartório de notas.
A principal vantagem desse tipo de usucapião é a desjudicialização do procedimento, o que reduz o tempo, o custo e a complexidade do processo.
Quais São os Requisitos da Usucapião Extrajudicial?
Para que o pedido de usucapião extrajudicial seja aceito, é necessário cumprir uma série de requisitos legais, incluindo:
Posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel, com a intenção de ser dono;
Tempo mínimo de posse, que varia conforme a modalidade:
Usucapião extraordinária: 15 anos (ou 10 anos com construção ou moradia);
Usucapião ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé;
Usucapião especial urbana: 5 anos, para área de até 250m² usada para moradia própria.
Imóvel urbano ou rural não litigioso (sem disputa ou ação judicial pendente);
Ausência de oposição de terceiros quanto à posse;
Concordância dos confrontantes (vizinhos) ou, em caso de silêncio após notificação, presunção de concordância;
Apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto).
Etapas do Procedimento
A usucapião extrajudicial envolve diversas etapas e profissionais, mas pode ser resumida nos seguintes passos principais:
1. Contratação de um Advogado
Mesmo sendo um processo extrajudicial, a presença de um advogado é obrigatória. Ele será responsável por instruir o pedido, reunir os documentos e atuar junto aos cartórios e demais órgãos envolvidos.
2. Reunião de Documentos
O interessado deve providenciar os seguintes documentos:
Documentos pessoais (CPF, RG, certidões);
Documentos que comprovem a posse (contas, IPTU, recibos, etc.);
Planta e memorial descritivo assinados por profissional com ART ou RRT;
Certidões negativas de ações possessórias;
Declaração de tempo de posse;
Certidão da matrícula atualizada do imóvel (ou indicação da ausência de matrícula).
3. Lavratura da Ata Notarial
O advogado solicitará a lavratura de uma ata notarial no cartório de notas, documento essencial que comprova a posse e as condições legais para a usucapião. O tabelião verificará as provas apresentadas e registrará os fatos relevantes.
4. Protocolização no Registro de Imóveis
Com a ata notarial e os demais documentos, o pedido será protocolado no Cartório de Registro de Imóveis competente. O registrador analisará os documentos e notificará os confrontantes e a Prefeitura.
5. Análise e Publicação
Haverá a publicação de edital caso haja alguma incerteza quanto à titularidade do imóvel. Se não houver impugnação e todos os requisitos forem atendidos, o registrador procederá com a averbação da propriedade.
6. Registro Final
Estando tudo em ordem, o Cartório fará o registro da nova matrícula do imóvel em nome do requerente. A partir desse momento, o imóvel estará legalmente regularizado e o novo proprietário poderá vender, transferir ou financiar o bem.
Benefícios da Usucapião Extrajudicial
Agilidade: O procedimento pode ser concluído em poucos meses, enquanto o judicial pode levar anos;
Economia: Evita custas judiciais elevadas, além de reduzir o tempo de atuação do advogado;
Desburocratização: Mais simples e eficiente para quem já reside no imóvel há muito tempo;
Segurança jurídica: Garante o direito real de propriedade, com matrícula e escritura regularizadas;
Valorização do imóvel: Um imóvel regularizado tem maior valor de mercado e pode ser objeto de financiamento.
Situações Comuns em Que a Usucapião Extrajudicial É Utilizada
Imóveis adquiridos apenas com contratos de compra e venda informais;
Terrenos herdados informalmente e utilizados há décadas pela família;
Imóveis ocupados por longos períodos sem oposição, mas sem registro formal;
Imóveis construídos em áreas urbanas por particulares sem escritura pública.
Obstáculos e Cuidados Necessários
Apesar de ser mais rápida, a usucapião extrajudicial também possui desafios e detalhes técnicos que exigem cuidado:
Se houver conflito de vizinhos ou oposição de qualquer parte, o procedimento deverá ser encaminhado para a via judicial;
A documentação técnica precisa estar impecável, o que demanda um engenheiro ou arquiteto habilitado;
A falta de documentos de posse pode dificultar o processo, sendo necessário buscar alternativas de comprovação (como testemunhas, contas em nome do possuidor etc.);
Alguns cartórios exigem o recolhimento prévio de taxas específicas e podem solicitar documentos adicionais conforme o estado.
A Usucapião Extrajudicial é Para Você?
Se você possui um imóvel há anos, mora nele com sua família, realiza melhorias, paga impostos e nunca foi incomodado quanto à posse, mas não tem a escritura, a usucapião extrajudicial pode ser a melhor alternativa para legalizar a situação.
É uma solução muito comum para famílias de baixa renda que construíram sua casa em loteamentos antigos ou adquiriram imóveis por meio de contratos informais.
Conclusão
A usucapião extrajudicial representa um avanço no Direito Imobiliário brasileiro ao permitir que o cidadão regularize seu imóvel sem enfrentar a morosidade do judiciário. Com os documentos certos e o apoio de um advogado especializado, é possível transformar uma posse de fato em propriedade de direito — trazendo tranquilidade, segurança jurídica e valorização patrimonial.
Se você mora há anos em um imóvel sem escritura, entre em contato com um advogado especializado em usucapião. Podemos analisar seu caso, orientar sobre os documentos necessários e conduzir todo o procedimento extrajudicial para garantir que o imóvel esteja, de fato e de direito, em seu nome. Regularize seu patrimônio e durma tranquilo!
